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La prevención y el control de la legionelosis en comunidades de propietarios es una obligación legal que exige una gestión rigurosa y continua. El marco normativo ha evolucionado, y un correcto mantenimiento higiénico-sanitario no solo evita sanciones, sino que protege la salud de los residentes y preserva el valor del inmueble. Para los administradores de fincas y presidentes de comunidad, comprender los requisitos del Real Decreto 487/2022 es el primer paso para implementar un protocolo eficaz.
Las instalaciones de agua y climatización, especialmente las torres de refrigeración y los sistemas de agua caliente sanitaria (ACS), pueden convertirse en focos de proliferación de la bacteria Legionella. Esta bacteria encuentra su hábitat ideal en aguas estancadas con temperaturas entre 20 ºC y 50 ºC. Por ello, el objetivo de cualquier protocolo debe ser eliminar estas condiciones de riesgo mediante un diseño adecuado, un mantenimiento preventivo y un control analítico constante.
El Real Decreto 865/2003 quedó derogado con la entrada en vigor del Real Decreto 487/2022, de 21 de junio. La nueva normativa no es una simple actualización, sino que introduce un cambio de paradigma hacia la evaluación del riesgo. Se pasa de un enfoque puramente reactivo, basado en desinfecciones periódicas, a uno proactivo que exige un conocimiento profundo de la instalación.
La norma establece que el titular de la instalación es el máximo responsable de su cumplimiento. Para ello, se debe elaborar e implantar un Plan de Prevención y Control de Legionella (PPCL) o, preferiblemente en instalaciones complejas, un Plan Sanitario frente a Legionella (PSL). Este plan debe basarse en un diagnóstico inicial de la instalación y una evaluación de riesgos que identifique los puntos críticos donde la bacteria podría proliferar y dispersarse.
La comunidad, representada por el administrador de fincas y el presidente, debe actuar como un «titular de la instalación» diligente. Esto implica no solo contratar los servicios, sino asegurarse de que se cumplen los requisitos documentales. Es fundamental verificar que la empresa de mantenimiento esté habilitada y que emita los certificados correspondientes tras cada intervención.
La contratación de un servicio externo no exime de responsabilidad a la propiedad. La comunidad debe exigir la notificación de las torres de refrigeración a la autoridad sanitaria, así como la existencia de un libro de registro donde se documenten todas las operaciones: revisiones, análisis, incidencias y acciones correctoras. Este registro debe conservarse durante al menos cinco años y estar a disposición de las autoridades sanitarias competentes.
Aunque las viviendas de uso exclusivo privado suelen quedar fuera del ámbito de aplicación, las zonas comunes de un edificio comunitario sí están sujetas a la normativa. Esto es crítico, ya que los sistemas centralizados o semi-centralizados que dan servicio a las viviendas se consideran instalaciones de uso colectivo.
Las instalaciones más comunes que requieren un protocolo específico en comunidades de propietarios incluyen:
El administrador debe elaborar un inventario de todos estos elementos, describiendo sus características técnicas y su ubicación. Este inventario es la base sobre la que se construirá el PPCL o PSL, garantizando que no quede ningún punto vulnerable sin vigilar.
El mantenimiento higiénico-sanitario no consiste únicamente en desinfectar. Implica una serie de tareas preventivas encaminadas a controlar la temperatura, evitar el estancamiento y garantizar la calidad del agua. El objetivo es minimizar la presencia de nutrientes y biopelícula o «biofilm», que es el soporte donde la Legionella sobrevive y se multiplica.
Las tareas críticas que el administrador debe supervisar incluyen:
El PPCL debe incluir un programa de muestreo que permita verificar la eficacia de las medidas preventivas. La frecuencia mínima para el análisis de Legionella spp. en un sistema de ACS de una comunidad de propietarios es trimestral. Para otros sistemas, como el agua fría o las fuentes ornamentales, la periodicidad puede ser semestral o anual, dependiendo de la evaluación del riesgo.
La toma de muestras debe ser realizada por personal cualificado bajo la responsabilidad del laboratorio que va a realizar el ensayo. Los análisis deben realizarse en laboratorios acreditados por ENAC (Entidad Nacional de Acreditación) conforme a la norma UNE-EN ISO/IEC 17025. El método de referencia para la detección es el cultivo microbiológico, tal y como establece la norma UNE-EN ISO 11731:2017. Es crucial que el administrador no confíe en kits rápidos para el cumplimiento rutinario, sino que se base en cultivos que permiten cuantificar las unidades formadoras de colonias (UFC/L).
El protocolo de actuación no termina con la toma de muestras. La interpretación de los resultados y la ejecución de medidas correctoras es la parte más delicada. El anexo VIII del RD 487/2022 establece los umbrales y las acciones a adoptar en función del recuento de Legionella obtenido en el laboratorio.
La escala de actuación es la siguiente:
Cuando el resultado es «indeterminable» por crecimiento excesivo de otros microorganismos, no se puede ignorar. Debe interpretarse como una señal de alarma que indica un mal estado general del agua y la necesidad de una limpieza a fondo del sistema, además de un nuevo muestreo hasta obtener un resultado fiable.
Existen dos grandes estrategias para eliminar la Legionella de una instalación. La más común en situaciones de mantenimiento preventivo es la hipercloración, que consiste en añadir una dosis elevada de un desinfectante autorizado y registrado para tal fin, como el hipoclorito sódico, y recircularla por toda la red durante un tiempo de contacto determinado. Es vital que la empresa que realice este tratamiento esté inscrita en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas.
La desinfección térmica es otra alternativa válida para el ACS. Consiste en elevar la temperatura del acumulador a 70 ºC y mantenerla durante al menos dos horas, abriendo posteriormente todos los puntos terminales de forma secuencial para alcanzar los 60 ºC durante cinco minutos. Si bien es eficaz, implica un mayor riesgo de quemaduras para los usuarios, por lo que debe ser gestionada con extrema precaución y aviso previo a los residentes.
Más allá del mantenimiento correctivo, la ingeniería moderna propone soluciones que eliminan las condiciones que favorecen la aparición de la bacteria. La tecnología ha evolucionado hacia sistemas que evitan la acumulación de grandes volúmenes de agua estancada, que es el principal caldo de cultivo de la Legionella en sistemas de ACS.
Algunas soluciones en el mercado ofrecen sistemas de producción de agua caliente sanitaria de forma semieinstantánea o al paso. Estos sistemas, al no disponer de un gran depósito de acumulación que se enfría y crea estratificación térmica, reducen drásticamente la posibilidad de proliferación bacteriana. Al minimizar el volumen de agua almacenada a temperatura de riesgo (entre 20 y 50 ºC), la necesidad de desinfecciones periódicas se reduce considerablemente.
Las ventajas de este enfoque preventivo son múltiples para una comunidad de propietarios:
Si bien este tipo de tecnologías no eximen de la obligación de contar con un PPCL, simplifican enormemente su cumplimiento. El administrador de fincas moderno debe informarse sobre estas alternativas, que a largo plazo se perfilan como la opción más robusta y económica para la prevención y control de la legionela en comunidades de propietarios.
Para los vecinos y propietarios, la clave es entender que la prevención de la legionela es una responsabilidad compartida que afecta directamente a su salud. No se trata de un mero trámite administrativo, sino de una inversión en seguridad y en la buena conservación del edificio. Es fundamental que aprueben en las juntas de propietarios los presupuestos destinados a estos planes de mantenimiento, entendiendo que el coste de la prevención es siempre inferior al coste sanitario, legal y reputacional de un brote de legionelosis en la comunidad.
Además, deben ser conscientes de que su colaboración es necesaria. Facilitar el acceso a las viviendas para la toma de muestras, informar de olores raros en el agua o de bajadas de temperatura prolongadas, y no manipular los sistemas comunes, son pequeños gestos que ayudan a mantener la integridad del plan. La transparencia del administrador informando de los resultados analíticos y de las acciones de mejora es, en última instancia, la mejor garantía de que la gestión se está realizando correctamente.
Para los administradores de fincas colegiados y los técnicos de mantenimiento, el reto reside en la implementación documental y física del Plan de Prevención y Control de Legionella. No basta con contratar un servicio de desinfección; se requiere un conocimiento profundo de la instalación, con planos actualizados, identificación de puntos críticos y un registro histórico que demuestre la diligencia debida. La trazabilidad de todas las acciones es hoy tan importante como la acción en sí misma.
La actualización legislativa obliga a una revisión de los contratos de mantenimiento vigentes. Se debe verificar que las empresas de servicios cumplen con los nuevos requisitos de cualificación profesional (certificados de profesionalidad SEA492_2) y que los laboratorios contratados para los análisis de Legionella cuentan con la acreditación ENAC exigida. Optar por un enfoque de evaluación del riesgo, como el que promueve el PSL, permitirá priorizar los recursos económicos de la comunidad hacia las áreas de mayor riesgo, haciendo la gestión más eficiente y robusta a largo plazo.
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